Около тысячи россиян не могут въехать в свои новые квартиры, которые они покупали как дольщики. Лидер рынка — застройщик «Самолет» — задерживает выдачу ключей почти на год и не торопится исправлять недочеты в уже сданном жилье. Покупатели жалуются на отвратительный ремонт: в квартирах текут крыши, плесень, а живущие прямо на стройке рабочие якобы оставляют там свои фекалии. Дольщики уверены, что причина задержек в моратории, который был введен в качестве поддержки рынка. «Лучший застройщик на рынке» обещал все исправить до 31 декабря, но клиенты в это не верят. Новогоднее обещание — в материале «Холода».
Эпоха коронавируса прошла, но российский рынок жилого строительства все еще зависит от программ льготной ипотеки, главная из которых была запущена в апреле 2020 года. Как одна из главных мер поддержки российской экономики в коронакризис, она растянулась до середины 2024 года, когда из решения превратилась в проблему.
В первый год работы программы ипотечный рынок показал максимум с 2009 года: 1,7 миллиона кредитов на общую сумму в 4,3 триллиона рублей. Дальше эти цифры почти только росли: 1,9 миллиона кредитов на 5,7 триллиона рублей в 2021 году, 1,3 миллиона кредитов на 4,9 триллиона рублей по итогам 2022 года, два миллиона на рекордные 7,8 триллиона рублей в 2023 году, когда ставку повысили до 8%, и, наконец, снижение до 1,3 миллиона кредитов на сумму 4,9 триллиона рублей по итогам 2024 года.
Резкое сокращение в 2024 году связано с завершением программы льготной ипотеки, после этого продажи жилья в новостройках упали в два раза. В 2025 году эта тенденция продолжилась: по итогам 11 месяцев 2025 года российские банки выдали примерно на 21% меньше кредитов, чем за аналогичный период прошлого года, на общую сумму в 3,58 триллиона рублей. Снижение спроса вынуждает застройщиков постепенно сокращать объемы ввода нового жилья, из-за чего выручка компаний за первые три квартала 2025 года снизилась на 6,7%, а продажи — на 18%.
Яркий пример — лидер рынка ГК «Самолет». По итогам 2024 года чистая прибыль компании упала в 3,2 раза по сравнению с 2023 годом. Дальше тенденция еще хуже: если за первое полугодие 2024 года чистая прибыль составила 4,7 миллиарда рублей, то за первое полугодие 2025 года — только 1,8 миллиарда. По опубликованным данным видно, что у компании падают продажи как в денежном выражении, так и в количестве контрактов или площади квадратных метров. Единственный показатель, который растет, — это средняя цена квадратного метра.
Несмотря на это, с 2024 года у «Самолета» начались значительные проблемы, которые выливаются в задержки ввода жилья в эксплуатацию. По информации «Наш.Дом.РФ», в 2024 году «Самолет» строил с опозданием 22% домов. В ноябре 2025 года эта цифра составила 46% (130 из 282 домов, находящихся на этапе строительства). Это вызвало массовое недовольство у людей, которые купили у девелопера квартиры. В информационное пространство вернулась почти забытая проблема обманутых дольщиков — то есть тех, кто покупал квартиры до того, как объект был сдан.
Долевое строительство — это схема, при которой будущие владельцы квартир финансируют строительство дома заранее. Они заключают договор долевого участия (ДДУ) и вносят деньги до ввода жилья в эксплуатацию, часто еще на стадии проекта или котлована. Это позволяло людям сэкономить на покупке квартиры, но в то же время было довольно рискованно, так как из-за банкротств девелоперов вернуть деньги было практически невозможно.
С 1 июля 2019 года в России действует система эскроу-счетов — она вводилась для того, чтобы свести к нулю риски клиентов в случае банкротства или финансовых проблем застройщика. Деньги за купленную недвижимость хранятся на специальном эскроу-счете до тех пор, пока застройщик не сдаст заявленные в договоре квадратные метры. До этого момента получить доступ к этим счетам компания не может, а в случае срыва дедлайна клиенты имели право получить финансовые компенсации напрямую или доказав факт просрочки в суде.
На фоне проблем строительного рынка, вызванного войной с Украиной, ужесточением миграционной политики и отказом от программы льготной ипотеки, российские власти ввели мораторий на взыскание штрафов с застройщиков за срыв сроков сдачи проектов. Предполагалось, что это упростит жизнь строительным компаниям, которые смогут сократить издержки на фоне многочисленных проблем. А вот россиянам это решение жизнь только усложнило, так как мораторий фактически лишил их возможности давления на застройщиков, для которых срывы сроков теперь не грозили ничем.
Мораторий впервые ввели во время пандемии в 2020 году, затем его возобновили 29 марта 2022 из-за вторжения в Украину, правила действовали до лета 2023 года. В третий раз его ввели в марте 2024 года, а в июне 2025 года правительство продлило его до 31 декабря. Все это время строительные компании оставались фактически безнаказанными за просрочки и проблемы с вводом жилья. Лишь в декабре 2025 года Владимир Путин внес немного ясности в перспективы россиян, потребовав отказаться от продления моратория.
«Дерьмища до потолка»
Проблемы со сроками сдачи у ГК «Самолет» появились весной 2024 года. Тогда СМИ сообщали, что тысячи дольщиков подмосковных ЖК «Горки Парк» и «Прибрежный Парк» начали жаловаться на задержки выдачи ключей. Сейчас квартиры в этих ЖК сданы, но многие жильцы писали, что остались недовольны качеством домов и ремонта.
Еще один пример — ЖК «Новое Колпино» и ЖК «Курортный Квартал» в Санкт-Петербурге. В августе 2025 года клиенты «Самолета» добились возбуждения уголовного дела о мошенничестве, а в одном из офисов строительной компании даже прошли обыски. Однако уже на следующий день прокуратура закрыла дела, не усмотрев состава преступления: договорные обязательства по передаче квартир якобы были выполнены более чем на 90%.
По состоянию на декабрь практически все покупатели квартир в ЖК «Новое Колпино» получили ключи. Оставшихся обещают заселить до конца года. В то же время в отзывах к ЖК «Курортный квартал» люди продолжают писать, что сроки сдачи по-прежнему переносятся на неопределенное время.
В Москве с аналогичными проблемами столкнулись покупатели недвижимости сразу в нескольких ЖК — «Пятницкие Луга», «Алхимово» и «Остафьево».
ЖК «Пятницкие Луга» строится в подмосковных Химках. Он находится в 10 километрах от ближайшей станции метро «Пятницкое шоссе». В комплексе четыре жилых корпуса с более 900 квартир в каждом. Три из них сейчас официально уже сданы в эксплуатацию (все — с задержкой). Здесь должны проживать несколько тысяч человек.
В апреле 2025 года дольщики ЖК сообщили, что должны были получить ключи от своих квартир еще в сентябре 2024 года, но им ничего не выдали. 15 июня 2025 года инициативная группа ЖК опубликовала открытое видеообращение, в котором заявила, что даже не знает, на сколько отложили заселение. По их словам, три тысячи семей «остались без своего жилья», а качество сданных квартир вызывало много вопросов.
«Люди, которые там работают и живут, не соблюдают базовых мер гигиены. Наши туалеты засраны, наши комнаты засраны», — отметил член инициативной группы ЖК Андрей.
По его словам, дольщики «неоднократно сообщали застройщику, что есть плесень». «Нас уверяли, что ее выведут. Но она все равно появляется. А с плесенью жить вообще нереально, потому что это угроза для жизни и здоровья людей», — добавил он.
Аналогичные проблемы до сих пор испытывают дольщики ЖК «Остафьево» и ЖК «Алхимово». Оба комплекса находятся в Новой Москве рядом с Подольском. В первом комплексе запланировано 2300 квартир в шести жилых корпусах, во втором — 5820 в 17 корпусах. В марте 2025 года покупатели квартир в ЖК «Остафьево» начали выражать недовольство против задержки выдачи ключей и даже выходить на протесты.
Кроме того, они были обеспокоены тем, что застройщик якобы снимает деньги с эскроу-счетов. По их словам, «Самолет» сдает в эксплуатацию только одну секцию в каждом корпусе и благодаря этому получает Заключение о соответствии (ЗОС) всего дома.
Лидер инициативной группы ЖК 36-летняя Людмила Колосова (фамилия изменена по просьбе женщины) рассказала «Холоду», что ей пришлось возглавить инициативную группу, так как «больше некому», но пока это не принесло никакого результата. У старшей дочери Колосовой инвалидность: девочке необходима отдельная, полностью обустроенная под нее комната. Однако из-за того, что «Самолет» задерживает выдачу ключей, все это время Колосова с семьей продолжает жить в съемной однокомнатной квартире.
«Когда заходишь в квартиру, а стены в бетоне, стройматериал лежит, кучки говна, что дышать невозможно, внутри все опускается. И еще крыша течет, сырость и плесень, потому что отопление в середине ноября еще не подали в дом, который должен сдаться через полтора месяца», — рассказала она «Холоду».
Решение взять ипотеку на квартиру именно от «Самолета» Колосова объясняет хорошей репутацией застройщика: среди ее друзей были те, кто купил квартиру у компании и остался доволен. Кроме того, это был единственный подходящий вариант с готовым ремонтом по принципу «заезжай и живи». Она считает, что тогда компания была «номером один на рынке», поэтому они с мужем взяли семейную ипотеку на 29 лет.
Семейная ипотека — это льготная ипотечная программа в России, позволяющая семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью, получить кредит под ставку до 6% годовых. Первоначальный взнос по программе должен составлять не менее 20% от стоимости квартиры.
В основном семейную ипотеку берут для покупки жилья в новостройке у застройщика или для приобретения либо строительства частного дома с земельным участком. Варианты со вторичкой тоже есть, но менее популярны, потому что действуют только в городах, где строят мало жилья. Весной 2024 года действие льготной госпрограммы продлили до 2030 года.
«Нам говорят: рожайте детей, берите семейную ипотеку, а в итоге мы имеем дело с такими недобросовестными застройщиками, которые подбрасывают нам какие-то испытания», — заявила Колосова.
По ее словам, дольщики «ущемляют себя, своих детей», потому что теряют деньги на съеме жилья, пока им не отдают их же квартиры. Жилье Людмилы Колосовой должны были сдать еще в феврале 2025 года, но «Самолет» перенес дедлайн на 10 месяцев. Тогда дольщики не подписали уведомление, рассчитывая, что мораторий на взыскание штрафов с застройщиков за просрочку сдачи домов не продлят. В этом случае они планировали потребовать от «Самолета» выплату неустойки за задержку.
По мнению Колосовой, именно мораторий по большей части стал причиной переноса сроков сдачи жилья — застройщики «стали отвратительно относиться к выполнению своих обязательств», и «у них появилась возможность экономить на материалах».
Однако, несмотря на то что ключи, по уверению «Самолета», Колосова должна будет получить в конце декабря 2025 года, она не верит, что это случится, так как на конец ноября стены все еще были в бетоне и никаких работ, по ее словам, не проводилось.
«Мы видим, как все строится из говна и палок. И я уже даже сомневаюсь, что мы сможем просто жить в этой квартире», — отметила она.
По словам Колосовой, на встречах руководитель проекта Алексей Демин и директор стройки Максим Столяров либо не отвечали на неудобные вопросы, либо переводили тему. Видео с протечками крыши они комментировали словами, что «уже не течет, там все устранено, будьте спокойны».
По словам еще одной дольщицы ЖК «Остафьево» 30-летней Олеси Власовой (фамилия изменена по просьбе женщины), в чате ЖК представители «Самолета» заявляли, что в квартиры уже подано отопление, хотя, по словам дольщицы, «на верхних этажах даже нет разводки под электрику». Кроме того, в корпусе еще не установлены лифты (получить независимого подтверждения этих фактов «Холоду» не удалось).
Власова оказалась в числе клиентов «Самолета» после того, как в 2023 году они с мужем задумались о покупке нового, более просторного жилья по семейной ипотеке — у пары появился ребенок. Из-за скорой сдачи квартиры — февраль 2025 года — выбор пал на ЖК «Остафьево».
Власова слышала о застройщике «Самолет» как в интернете, так и от знакомых только хорошие отзывы, поэтому у нее не было сомнений. «“Самолет” — достаточно известная строительная компания, у всех на слуху. Разговоров о том, что может что-то не так получиться, у нас в семье даже не было», — отметила Власова.
Однако в октябре 2024 года им прислали уведомление, что сдача новостройки переносится на 10 месяцев — до 30 декабря 2025 года. Тогда, по словам Власовой, инициативная группа дольщиков начала каждый месяц проникать в дом и снимать, в каком состоянии находятся квартиры. «С лета 2025 года стройка встала, — сообщила дольщица. — И до сих пор ничего не возобновилось. По фотографиям и видео ничего не изменилось». По словам Власовой, в 17-м корпусе живут рабочие компании-подрядчика, которым якобы платят тысячу рублей в месяц, но они ничего не делают.
«Людей можно понять, все хотят кушать, но они там гадят прямо у нас в квартирах. Там бутылки с мочой стоят. Никто ничего не убирает. Там дерьмища просто до потолка», — описала Власова состояние квартир.
Она также рассказала, что написала уполномоченному при президенте РФ по правам ребенка, так как из-за переноса сроков ее ребенок остался без собственной комнаты. Через несколько месяцев Олесе ответили, что проведут «системный и своевременный прокурорский надзор».
Бесконечные обещания
За последние полгода дольщики ЖК «Остафьево» трижды проводили встречи с представителями застройщика — 10 июля, 21 августа и 9 октября. На них, по словам Колосовой, дольщиков уверяли, что все работы будут выполнены качественно и в срок. А на жалобы по поводу качества ремонта представители утверждали, что все уже исправлено. «Каждый раз они нас обманывали, чтобы успокоить», — заявила Колосова.
На данный момент дольщики ЖК «Остафьево» обратились в окружную прокуратуру, Следственный комитет России (СКР), аппарат правительства России и Мосгорстрой. Однако, по словам Колосовой, из этих ведомств приходили в основном «отписки».
В начале октября 2025 года СКР сообщил дольщице ЖК «Остафьево» Людмиле Колосовой, что приобщил ее обращение к уже возбужденному уголовному делу по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение) по аналогичным обстоятельствам. По ее словам, в деле нет обвиняемых и потерпевших, а экспертиза проводилась не на стройке, а в бухгалтерии «Самолета». «Дело завели для галочки, для отвода глаз. Потом его благополучно закроют», — предположила Колосова.
В разговорах с клиентами «Самолет» придерживается тактики успокоения. Покупателям жилья в корпусе 2.2 ЖК «Пятницкие Луга» компания летом обещала выдать ключи до 31 декабря 2025 года, аналогичные сроки назывались и покупателям квартир в других московских ЖК. Срыв сроков компания оправдывает «объективными сложностями».
«К сожалению, в последние месяцы отрасль столкнулась с объективными сложностями: нехваткой рабочей силы, перебоями в поставках материалов. В некоторых секциях «Пятницких Лугов» мы также вынуждены были заменить импортные лифты на отечественные аналоги. Эти факторы повлияли на ход строительства, но мы активно работаем над решением всех возникающих вопросов», — сообщил представитель ГК «Самолет».
В Мосгосстройнадзоре рассказали «Холоду», что в 2025 году ведомство неоднократно проводило рабочие группы и проверки на объектах ЖК «Остафьево» и «Алхимово». По информации застройщика, перенос сроков сдачи «Остафьево» объясняется нехваткой персонала, необходимостью замены части строительного оборудования и задержками его поставок. Итоговая проверка, проведенная в ноябре, также показала, что работы на объекте до сих пор не завершены — дольщикам направлен акт с замечаниями.
В ЖК «Алхимово» изменение сроков выдачи ключей также связано с дефицитом рабочих. При этом в Мосгосстройнадзоре подчеркивают, что строительство корпусов 9–16 уже завершено, а все дома успешно прошли итоговые проверки. Дольщица ЖК «Алхимово» рассказала «Холоду», что динамика с их корпусами видна и сдача жилья запланирована на декабрь 2025 года. Однако давать какие-то более подробные комментарии инициативная группа этого ЖК отказалась. Дольщики ЖК «Пятницкие Луга» не ответили на сообщения «Холода».
В Мосгосстройнадзоре заявили, что в случае систематических нарушений к застройщикам могут применить меры административного воздействия, включая предостережения. Сами граждане имеют право обратиться в суд. «Холод» также отправил запрос в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, однако в ведомстве на него не ответили.
В середине декабря 2025 года, за несколько недель до официального срока сдачи жилья в 17 корпусе ЖК «Остафьево», в чат-боте застройщика дольщикам написали, что плановая дата выдачи ключей от квартир в этом корпусе и секции дома, видимо, снова переносится, а новая дата теперь — 30 апреля 2026 года. В этом же чате «Холоду» ответили, что «открытие к заселению запланировано на март-апрель 2026». Причину задержки операторы не назвали. Официального уведомления дольщиков об очередном переносе сроков пока не было. На запрос «Холода» застройщик «Самолет» не ответил.
