Я купила квартиру в Европе с российским паспортом

Анна Токарева живет и работает в Москве, но несколько месяцев в году проводит в Европе. В 2023 году она купила квартиру в Будапеште. Венгрия — одна из немногих стран Евросоюза, где человек с российским паспортом и без европейского ВНЖ может приобрести недвижимость. Но нужно быть готовым к сложностям с обменом валюты и местной бюрократией и потратиться на услуги риэлтора и адвоката. Анна рассказала «Холоду», как ей удалось найти и купить квартиру в Европе во время войны.

Имя и фамилия изменены по просьбе героини.

Я работаю в сфере архитектуры и дизайна. Я живу в России, но у меня есть туристическая шенгенская виза, а моя сестра с мужем и ребенком в 2022 году переехали в Будапешт. У них есть венгерский ВНЖ, и я часто езжу их навещать. 

Весной 2023 года я получила крупную сумму денег от продажи семейной квартиры в Москве и решила, что их нужно вложить в недвижимость. Мне не хотелось покупать жилье в России: рынок недвижимости здесь казался мне нестабильным и неподходящим для инвестирования денег. К тому же квартиры в подходящих мне районах Москвы оказывались с плохим ремонтом или в ужасных домах. 

Я хотела пожить не в России, но мне не хотелось уезжать в один конец: у меня здесь работа и родственники. Однажды муж сестры в шутку сказал мне: «Посмотри квартиры в Будапеште». Я задумалась: и правда, а почему бы не купить жилье не в России? Поэтому я решила рассмотреть другие страны — спрашивала знакомых, гуглила, консультировалась с местными риэлторами. Всерьез я рассматривала Германию и Италию, но за мои деньги я не нашла там подходящего варианта.

Дешевле, чем в нормальном районе Москвы

В большинстве стран ЕС россиянин не может открыть банковский счет, потому что для него нужен ВНЖ. У меня его нет. Но Будапешт оказался исключением: для покупки жилья там не нужен был счет и достаточно даже туристической визы.

Тогда я решила, что купить жилье в Венгрии — это хорошая мысль, тем более теперь у меня там живут сестра с племянницей. Будапешт — очень красивый и удобный город с приятным климатом и приемлемыми ценами на недвижимость, коммуналку, связь и транспорт. Из местного аэропорта летает лоукостер Wizz Air, можно дешево добраться в любой европейский город. А еще будет кому присмотреть за квартирой, пока я буду не в стране.

Для покупки квартиры я связалась с риэлтором: это обязательно, если вы не знаете венгерского языка. В Будапеште много русскоговорящих и англоговорящих риэлторов. Это поможет вам, потому что по местным законам договор должен заключаться на двух языках: на венгерском и на том, который знают обе стороны. Еще риэлтор найдет вам адвоката, который будет проводить сделки по недвижимости и отправит документы в земельный реестр. 

Сложностей с поиском квартиры нет: в Венгрии есть аналог «ЦИАНа», на котором можно смотреть жилье. Если вам понравилась квартира, а риэлтор ее проверил, вы составляете предварительный договор и вносите задаток в 1%, чтобы жилье больше никому не показывали. В моем случае я заплатила тысячу евро (107,7 тысяч рублей). Потом назначается дата сделки, а риэлтор и адвокат готовят документы. Риэлтор в Венгрии обычно берет 2–4% от суммы сделки, адвокат — 1%. 

Квартиры в Будапеште стоят недорого по сравнению с другими европейскими столицами. Налог на вторичное жилье выплачивается только единожды при покупке и в моем случае составил 4% от стоимости. Следующий налог вы заплатите, только если продадите квартиру раньше, чем через пять лет. Хорошая новость в том, что этот налог ступенчатый. В год приобретения квартиры и на следующий год от разницы между ценами покупки и продажи вы заплатите 15%, через два года — 90% от налога в 15%. Через три года выплачиваете налог 75%, через четыре — 60%, через пять — 30%, а по истечении пятого года — 0%. То есть если разница составляет два миллиона рублей, то, продав квартиру сразу или в первый полный календарный год владения, вы заплатите 300 тысяч рублей, во второй — 270 тысяч, в третий — 180 тысяч, в четвертый — 90 тысяч, а затем сможете продать квартиру вообще без этого налога.

На встрече с адвокатом покупатель вносит аванс: обычно это 10% от сделки. Потом адвокат отправляет все документы в нужные инстанции, а вы ждете разрешение на покупку. В среднем это занимает один-два месяца. Запрашивать разрешение вы можете только на конкретный лот недвижимости и только с заключенным договором и внесенным авансом в 10%. Если вам откажут в разрешении, деньги вам не вернут. Вообще это справедливо: владелец квартиры снимает ее с продажи, пока ждет от вас разрешение на покупку, и упускает шансы продать жилье местному, которому не нужно оформлять документы.

Мне удалось получить разрешение: я очень подробно расспрашивала риэлтора про статистику их выдачи россиянам в разных районах и просила рассчитать вероятность. Но было очень страшно — не хотелось потерять такую сумму. К тому же все знакомые, за исключением пары человек, говорили, что покупать квартиру в другой стране на последние сбережения — это глупо.

Еще одна проблема: многие продавцы квартир в Венгрии не хотят иметь дело с иностранцами. Не все будут готовы ждать несколько месяцев, пока потенциальный покупатель получит разрешение на покупку недвижимости. За это время они могут успеть продать жилье местному жителю или гражданину ЕС. Но мне повезло: продавец моей квартиры работал в юриспруденции, понимал все тонкости и был готов подождать.

В конце января 2024 года я получила документ о регистрации права собственности в земельном реестре, а в начале февраля — квитанцию на оплату налога 4% на приобретение. Оплатить его нужно в течение 30 дней.

Еще мне пришлось заплатить небольшие сборы и пошлины на регистрацию права собственности и выписки — около 200 евро (21,5 тысяча рублей). Еще столько же стоит разрешение на покупку недвижимости иностранцем, которое нужно получить от местной мэрии. Это нужно для того, чтобы проверить, не нарушает ли сделка общественные интересы и не считается ли участок стратегически важным объектом. 

В сумме со всеми услугами риэлтора, адвоката, пошлинами за разрешение и квартирную выписку покупка квартиры обошлась мне примерно в 112 тысяч евро. Это примерно 11 миллионов рублей: таких денег вряд ли хватит на покупку квартиры в нормальном районе Москвы.

Мне нельзя сдавать квартиру на Airbnb

Я довольно долго искала район для жизни. Город разделен на две стороны: Буду и Пешт. Буда более дорогая и элитная, поэтому там не было квартир за нужную мне цену. В трех районах на стороне Пешта иностранцам почти не выдают разрешения на покупку недвижимости. Поэтому пришлось смотреть другие районы, но хотелось жить недалеко от центра.

В итоге я выбрала восьмой район Будапешта. Он считается не очень благополучным из-за этнического разнообразия и студентов. В 1980-е и 1990-е годы там был высокий уровень криминала, но сейчас это не ощущается. Сам Будапешт вообще очень благополучный и безопасный город. Но цена недвижимости в восьмом районе остается ниже, чем в соседних.

Во время поисков я упустила один хороший вариант: квартира стоила чуть дороже, чем позволял мой бюджет. А потом курс рубля упал еще больше, и в итоге я не решилась занимать деньги и покупать ее. В итоге я купила квартиру площадью 61 квадратный метр в районе, близком к центру.

В моей квартире удачная планировка: две комнаты и отдельная кухня, что редкость для Венгрии. Обычно в местных домах старого фонда распространены кухни-коридоры: когда вы заходите, и напротив шкафа стоит кухонная секция. Еще в моей квартире есть раздельный санузел и достаточно большой коридор. Я изначально искала такую квартиру, чтобы там не требовался капитальный ремонт и была в порядке проводка и сантехника. 

Поэтому я провела только косметический ремонт: покрасила стены в туалете и ванной, обновила кухонную мебель. Я в целом не планировала тратить на ремонт слишком много денег, потому что я не могу здесь проводить по туристической визе больше полугода. Я просто покупала мебель, в основном б/у по объявлениям в фейсбуке или на местных аналогах «Авито». Ремонт со всеми красками, постельным бельем, новой кроватью и диванами обошелся мне примерно в две тысячи евро (212,7 тысяч рублей).

Сдавать свою квартиру я не хочу. У меня в этом городе живет сестра, поэтому я часто сюда езжу и хочу иметь доступ к квартире в любое время. Можно сдавать ее на короткий срок, максимум на два-три месяца, но это не очень безопасно: я не знаю, как из другой страны контролировать, адекватные ли будут жильцы. В моем доме собственникам запрещено сдавать квартиры в краткосрочную аренду, например на Airbnb. Такие решения в Будапеште принимают местные кондоминиумы — аналоги ТСЖ, которые есть у каждого многоквартирного дома.

При работе с риэлтором лучше спрашивать его обо всем: от трат на коммуналку до денег, которые обычно собирает с жильцов местное ТСЖ. Так что лучше смотреть дома, где недавно поменяли лифт, почтовые ящики или починили крышу. У меня ежемесячный платеж коммунальщикам составляет 50 евро (5,4 тысячи рублей). Туда входит вывоз мусора, ремонт общедомового имущества и холодная вода. Если вы не живете постоянно, то вам не будут каждый месяц приходить платежки. К вам могут прийти раз в год, снять показания в согласованный день и постфактум выставить сумму за весь период. Но фиксированный платеж в ТСЖ надо выплачивать каждый месяц.

За последний год я провела в Будапеште около пяти месяцев, поэтому коммуналка оказалась небольшой: 180 евро (19,4 тысячи рублей) за почти год электричества, около 20 евро (2,16 тысячи рублей) в месяц зимой за газ и около 18 евро (1,9 тысячи рублей) за интернет в месяц.

Вы не получите ВНЖ после покупки жилья

Конечно, после 2022 года стало намного сложнее переводить деньги из России в Европу. Я не могу открыть счет в иностранном банке, потому что у меня нет никакого вида на жительство или гражданства в другой стране. Я перевозила деньги наличными: таможня позволяет провозить с собой до 10 тысяч долларов.

Далеко не все продавцы жилья готовы принимать наличные. Можно прийти в банк и положить их на счет собственника на основании договора купли-продажи. Но не все банки будут готовы принять ваши деньги. Документы о происхождении средств должны быть переведены на венгерский язык и заверены официальным переводческим агентством страны OFFI — обычный нотариально заверенный перевод не подойдет. Очередь и сроки на перевод документа очень большие. Еще можно найти гражданина Венгрии, который сможет перечислить нужную сумму продавцу вместо вас — это может сделать риэлтор за отдельную комиссию. 

Перед поездкой за рубеж я меняю деньги в российских обменниках. При обмене крупной суммы у вас тоже могут запросить документ о происхождении денег. Но в теории можно 250 раз сходить в обменник, и тогда у вас никто ничего не спросит. 

Национальная валюта Венгрии — не евро, а форинт. Это тоже осложняет дело, потому что в российских обменниках его не выдают и нужна двойная конвертация. Каждый раз приходится думать, что сейчас выгоднее. Во сколько долларов превратится этот рубль? А в Венгрии этот доллар обойдется во сколько форинтов? Что выгоднее сейчас менять на форинт — доллары или евро? Венгерская экономика нестабильна по сравнению с Германией, Италией или Австрией, но рубль казался мне еще ненадежнее.

Вы не сможете автоматически получить ВНЖ при покупке недвижимости. Раньше его можно было получить при покупке жилья от 155 тысяч евро (16,7 миллиона рублей) и заплатить еще примерно 80 тысяч сверху тому, кто поможет вам его оформить. Теперь такой возможности нет: остались только инвестиционные программы, в которых нужно потратить как минимум 250 тысяч евро (26,9 миллиона рублей).

Но с обычным туристическим шенгеном тоже есть плюсы. Для владельцев недвижимости выделены отдельные квоты на запись на подачу документов в визовом центре, так что вы можете быстро и легко записаться туда. А еще вам не надо бронировать и оплачивать отель при подаче на визу. К тому же есть большая вероятность, что вам дадут долгосрочный шенген — мне дали на три года. 

Если у меня отпадет необходимость часто быть в России по работе, я бы рассмотрела вариант переехать сюда и сделать ВНЖ. Здесь есть очень хорошая программа Digital Nomad — виза цифрового кочевника. Ее могут получить специалисты, зарплата у которых за последние шесть месяцев не ниже трех тысяч евро. В Венгрии сейчас очень много русскоговорящего населения именно из-за того, что открыли эту программу. И это один из немногих доступных вариантов, когда не нужно бороться за рабочие места на местном рынке, а эмигрировать со своей текущей работой.