> ## Content Index
> Fetch the complete content index at: https://holod.media/llms.txt
> Use this file to discover other available public pages before exploring further.

# Россияне остались без доступного жилья
- URL: https://holod.media/2024/11/20/rossiyane-ostalis-bez-dostupnogo-zhilya/
- Published: 2024-11-20T00:01:00.000Z
- Updated: 2026-10-14T09:33:36.000Z
- Description: Ипотека стала настолько неподъемной, что цены на квартиры начнут снижаться, а застройщики — банкротиться
- Author: Алина Романова
- Tags: Общество, Лонгриды, #wp, #wp-post

Льготную ипотеку, из-за которой цены на недвижимость в России росли последние четыре года, [отменили](https://www.rbc.ru/finances/01/07/2024/667ec1949a79477e726b2489?ref=holod.media) летом. Теперь для многих россиян покупка жилья — непозволительная роскошь. На этом фоне продажи квартир в новостройках в ипотеку в Москве [сократились](https://www.bfm.ru/news/562248?ref=holod.media) примерно в два раза за последний год, а стоимость аренды [подскочила](https://realty.ria.ru/20241001/arenda-1975718006.html?ref=holod.media) на 22%. «Холод» сравнил средние зарплаты в стране с суммами платежей по ипотеке, а также узнал у экспертов, что сейчас делать тем, кто мечтает о собственной квартире.

## Как мы считали? 

Мы использовали показатели государственной статистики: среднемесячную номинальную заработную плату по регионам России за [январь-август 2024 года](https://fedstat.ru/indicator/57824?ref=holod.media), из которой мы вычли НДФЛ по нижней ставке в 13%, и среднюю [стоимость](https://fedstat.ru/indicator/61781?ref=holod.media) одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в городах-миллионниках в третьем квартале 2024 года.

Для [расчета](https://www.banki.ru/services/calculators/hypothec/?ref=holod.media) ежемесячного платежа по ипотеке мы использовали условную площадь квартиры в 50 квадратных метров и ставку 21% годовых — это ключевая ставка Банка России, по которой он выдает кредиты банкам, работающим напрямую с покупателями. Без государственного субсидирования ставка по банковскому кредиту не может быть ниже. Первоначального взноса по кредиту в наших расчетах нет, выплатить кредит заемщик должен в течение 20 лет. 

Например, в Москве квартира будет стоить почти 15,9 миллиона рублей, а вместе со всеми платежами по ипотеке за 20 лет — 67,8 миллиона, что более чем в два раза выше суммы средних зарплат за этот же срок (31,7 миллиона при ежемесячных выплатах в 132 тысячи). В Петербурге, Нижнем Новгороде, Краснодаре и Казани стоимость квартиры в ипотеку примерно в два раза выше, чем сумма зарплат за 20 лет, в Новосибирске — в 1,7 раза (14,9 миллиона и 25,8 миллиона соответственно). При этом в Москве и Петербурге стоимость квадратного метра жилья более чем в два раза превышает среднюю месячную зарплату.

## Недвижимость перестала расти в цене

В конце октября ЦБ [поднял ](https://www.kommersant.ru/doc/7263886?ref=holod.media)ключевую ставку с 19% до рекордных 21% — это максимум за более чем 10-летний период ее существования. Ипотечная ставка напрямую зависит от ключевой. Обычно ее устанавливают из расчета ключевая ставка плюс минимум 2–3%. В начале ноября 2024 года средняя базовая ставка по ипотеке в банках [составила](https://realty.rbc.ru/news/672b159d9a79472119c08ee0?ysclid=m3c04th9fd30305833&ref=holod.media) более 25% годовых. Это напрямую влияет на поведение покупателей. 

«На рынке недвижимости происходит стагнация, резкое снижение спроса, потому что ипотечная ставка стала запредельной. Если брать сегодня кредит, за 10 лет набежит сумма почти в три раза больше стоимости самой квартиры. Обычно выплаты за жилье растягиваются на 20–30 лет — в итоге выходит очень большая сумма, и, конечно, сейчас брать ипотеку я никому не рекомендую», — поясняет основатель агентства «Минаков недвижимость» Александр Минаков в разговоре с «Холодом». 

Главным событием на рынке недвижимости стала отмена в июле [льготной ипотеки](https://www.rbc.ru/finances/01/07/2024/667ec1949a79477e726b2489?ref=holod.media) на новостройки под 8% — госпрограмма действовала с 2020 года. Дешевые кредиты мотивировали людей покупать жилье, что привело к повышению цен. В мае 2020 года стоимость квадратного метра на первичном рынке в среднем по России [составляла](https://sberindex.ru/ru/dashboards/real%5Festate%5Fdeals%5Fprimary%5Fmarket?ref=holod.media) около 76 тысяч рублей, в 2024 году в этом же месяце — почти 162 тысячи. На [вторичном рынке](https://sberindex.ru/ru/dashboards/real%5Festate%5Fdeals%5Fsecondary%5Fmarket?ref=holod.media) — 59311 и 109615 рублей соответственно. 

Сейчас впервые за три года цены на вторичную недвижимость [перестали](https://lenta.ru/news/2024/11/07/vtorichka-v-rossii-perestala-dorozhat-vpervye-za-tri-goda/?utm%5Fsource=yxnews&utm%5Fmedium=desktop&utm%5Freferrer=https%3A%2F%2Fdzen.ru%2Fnews%2Fstory%2F2b43f38b-bb10-53c8-97cb-cea1c24034b5) расти. Причины [стагнации](https://abnews.ru/news/2024/9/29/vtorichnyj-rynok-v-spyachke-kak-dolgo-prodlitsya-stagnacziya-czen-na-rynke-zhilya?ref=holod.media): высокие ипотечные ставки и отсутствие покупателей с деньгами на руках, [считает](https://abnews.ru/news/2024/9/29/vtorichnyj-rynok-v-spyachke-kak-dolgo-prodlitsya-stagnacziya-czen-na-rynke-zhilya?ref=holod.media) эксперт по недвижимости Наталья Перескокова. Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 городах-миллионниках, а также Московской и Ленинградской областях в конце сентября [составила](https://www.kommersant.ru/doc/7183678?ref=holod.media) 145,9 тысячи рублей за квадратный метр, увеличившись всего на 0,4% за месяц. В Москве — 336,5 тысяч рублей. В Петербурге — 220,4 тысяч рублей. 

«Некоторые продавцы надеются, что сейчас придут покупатели с шальными деньгами на руках и купят квартиру. На цены с сайтов недвижимости ориентироваться не стоит — многие объекты переоценены. Некоторые владельцы квартир не торгуются просто потому, что им не срочно \[нужно продать имущество\], и пока не понимают: надо ли им снижать цену или нет. Но есть те \[продавцы\], которым нужно уехать или быстро решить жилищный вопрос, — они охотно торгуются. На недорогих объектах скидка в среднем составляет около 5%, на премиальных — до 10%», — говорит Александр Минаков. 

Количество сделок [упало](https://ngs.ru/text/realty/2024/11/05/74294690/?ref=holod.media). Например, в Москве — на 48% в сравнении с прошлым годом, в Петербурге — на 55%. «Государство больше не поддерживает льготную ипотеку. Единичные льготные программы остались в банках, у застройщиков есть какие-то акции и рассрочки, но в целом надо просто признать: ипотека сейчас невыгодна. Квартиры в новостройках стали покупать реже. Некоторые застройщики потихоньку снижают цены, и часто это делают не в открытую, а обсуждают индивидуальные условия с каждым клиентом. Прямо сейчас с девелоперами можно и нужно торговаться. Из рекомендаций — выбирайте готовые объекты, где ключи реально получить в 2024 году», — говорит Александр Минаков. 

## Аренда дорожает

С июня до конца сентября 2024 года аренда жилья в городах-миллионниках [подорожала](https://realty.ria.ru/20241001/arenda-1975718006.html?ref=holod.media) на 22%. В Петербурге стоимость однушки в центре в среднем [достигла ](https://www.dp.ru/a/2024/09/06/snimut-poslednee-arenda-zhilja?ref=holod.media)48 тысяч рублей за месяц (год назад она составляла 41 тысячу). Средняя цена аренды в Москве, [по данным «ЦИАН. Аналитики»](https://realty.rbc.ru/news/66e2cb8e9a794779b6b09189?ysclid=m3bvm3g27l641402268&ref=holod.media), — 73 тысячи рублей. Причинами могли [стать](https://www.m24.ru/news/obshchestvo/16102024/734379?ref=holod.media) отмена льготной ипотеки, высокие ставки по кредитам и покупка жилья на пике спроса в 2023 году. 

Небольшое снижение эксперты [зафиксировали](https://www.kommersant.ru/doc/7295331?ysclid=m3c0q1nidp986367224&ref=holod.media) в ноябре, но оно связано с сезонным сокращением спроса. Стоимость долгосрочной аренды упала на 1–6% по сравнению с октябрем 2024 года. «Думаю, пока цены на аренду останутся такими же высокими. Сезонные колебания (лето-осень) всегда есть. В этом году они были более ощутимы, так как совпали с отменой льготной ипотеки», — подчеркивает Александр Минаков. 

[Я живу на 132 тысячи рублей в месяц и не могу выбраться из кредитовМне приходится совмещать работу в двух школах и репетиторство, а денег все равно не хватает![](https://storage.ghost.io/c/dd/26/dd2677a6-3a80-4373-accf-ef7b2aa06114/content/images/holod-media/wp-content/uploads/2024/11/uchitel-ffiziki.jpg)](https://holod.media/2024/11/15/ya-zhivu-na-132-tysyach/)

В 2025 году возможно повышение стоимости арендного жилья на 20–25%, [считает ](https://www.gazeta.ru/business/news/2024/11/19/24412525.shtml?updated&ref=holod.media)руководитель отдела по работе с новостройками компании TYMY Александр Перевозников. Предпосылок для того, чтобы цены перестали расти, пока нет: в стране высокий уровень инфляции, возможно дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ и дефицит предложения на рынке аренды.

## Стоит ли инвестировать в недвижимость

Есть два стратегии: флиппинг и инвестирование вдолгую. Первая — это когда покупают недвижимость, делают ремонт и выгодно для себя ее продают. Опытные флипперы [могут получать ](https://www.cian.ru/stati-flipping-chto-eto-takoe-kakie-riski-i-dohodnost-333763/?ref=holod.media)доходность от 40 до 100% годовых. Александр Минаков считает, что в текущих условиях такая стратегия невыгодна: «В недвижимость, срок сдачи которой, условно, в 2027 году, вкладываться нет смысла — в слишком турбулентное время мы живем. Не факт, что дом достроится. Нас однозначно ждут банкротства застройщиков — не все смогут пережить этот кризис». Вдолгую инвестировать тоже не стоит, так как нет понимания, как будет развиваться ситуация в России дальше, добавляет он. 

Продать недвижимость, положить деньги на краткосрочный вклад, а потом реинвестировать в более новую и ликвидную квартиру — тоже не лучшая стратегия прямо сейчас, считает Минаков. «Депозиты набиты под завязку. Сейчас уже тот момент, когда надо потихоньку снимать деньги и фиксировать прибыль через какое-то время. Рубль подвержен инфляции и неизбежно будет дешеветь», — уточняет эксперт. 

«Сейчас стоит покупать жилье для себя. Если у вас есть какая-то инвестиционная квартира, ее можно продать и улучшить жилищные условия. Цены сейчас хорошие, если на руках есть реальные деньги», — заключает Минаков.

## Что будет дальше

«Инфляция в целом по стране [составляет](https://tass.ru/ekonomika/22394703?ref=holod.media) 8,54%, а неофициально, думаю, выше, поэтому квартиры в рублях дешеветь не будут. Если оценивать в твердой валюте — наоборот», — считает Александр Минаков. Похожее мнение [озвучила](https://www.youtube.com/watch?v=nXw7eTmaXWY&ref=holod.media) риелтор Яна Мандрыкина: «Недвижимость в городах-миллионниках будет чувствовать себя примерно так же с учетом повышения ключевой ставки ЦБ на 1–2% — ожидать обвала цен я не рекомендую». 

[У нас отобрали квартиру в центре МосквыНам пришлось спать в подъезде и скитаться по ночлежкам. Муж не выдержал, спился и умер бездомным![](https://storage.ghost.io/c/dd/26/dd2677a6-3a80-4373-accf-ef7b2aa06114/content/images/holod-media/wp-content/uploads/2024/11/aleksandr-popov-rkeqh9jdf5e-unsplash.jpg)](https://holod.media/2024/11/16/u-nas-otobrali-kvartiru-v-czentre-moskvy/)

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, напротив, считает, что за 2025 год цены на рынке скорректируются. «В среднем стоимость жилья на первичном рынке может снизиться на 10–15% от нынешнего уровня цен. Возможно, на билбордах мы увидим и более, казалось бы, привлекательные цифры — скидки в 30–40%. Но не думаю, что это будет реальный дисконт, скорее условный — от заранее поднятой планки. Так или иначе, цены на жилье будут снижаться. Но это, опять же, не обвал цен, а их коррекция до нормального уровня после сильного роста за минувшие несколько лет», — [добавляет](https://www.forbes.ru/mneniya/524213-perspektivy-rynka-novostroek-cto-budet-s-cenami-na-kvartiry-v-2025-godu?ref=holod.media) он. 

Минаков также отмечает, что новой безадресной льготной программы от государства ожидать не стоит, так как властям это попросту невыгодно. Для льготной ипотеки разницу между рыночной и сниженной ставкой банкам компенсируют власти. Чем выше ключевая ставка, тем дороже это обходится бюджету. С 2020 года по 2024 год на финансирование льготной ипотеки под 8% из бюджета [выплатили](https://realty-rbc-ru.turbopages.org/turbo/realty.rbc.ru/s/news/667e8ca19a7947072ba7cd55?ref=holod.media) 453,1 миллиарда рублей. Это не окончательная сумма: программу будут финансировать до выплаты всех обязательств. За 10 лет траты бюджета на субсидии [могут составить](https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2024/08/30/1058895-trati-byudzheta-po-lgotnoi-ipoteke-za-10-let?ref=holod.media#140737497225012) около 1,2 триллиона рублей.